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Possiedi un immobile? Non startene immobile!

Un recente articolo de Il Corriere della Sera (che puoi leggere cliccando qui) ha messo in evidenza una caratteristica tipica di molti italiani, che possiedono una o più abitazioni di pregio e di grande valore ma si trovano in difficoltà nella vita di tutti i giorni a causa dei bassi redditi di cui dispongono, siano essi stipendi o pensioni.

VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA' PER FARE CASSA: PERCHE' NO?

Come sottolinea il giornalista, lo strumento della nuda proprietà viene troppo spesso trascurato dagli italiani, mentre si tratta, a mio avviso, di un ottimo metodo per "monetizzare" subito parte dell'abitazione nella quale si vive, continuando al contempo ad abitarla senza affanni fino alla fine dei propri giorni. Persone anziane senza eredi diretti (o con eredi che già si dichiarano non interessati all'immobile, ad esempio figli che dispongono già di una casa) possono trovare, tramite la vendita della nuda proprietà, le risorse liquide per mantenere o migliorare il loro tenore di vita negli anni in cui, statisticamente, le difficoltà economiche possono emergere con maggior frequenza. E' vero che con la cessione della nuda proprietà si rinuncia ad una quota del valore dell'immobile (quota definita per legge e rivista periodicamente in funzione delle aspettative di vita), tuttavia in certi casi i benefici superano di gran lunga i costi.

E SE HO TANTE PROPRIETA' IMMOBILIARI?

Che cosa accade, invece, quando per fortuna non ci sono problemi finanziari quotidiani? Diversi italiani possiedono un patrimonio immobiliare importante, ma non si preoccupano di ciò che potrà accadere in futuro: anche in questo caso, lasciare le cose come stanno non è sempre la soluzione migliore.

Questa circostanza è infatti un tipico esempio di una situazione nella quale il consulente finanziario, con una pianificazione effettuata in maniera corretta (cioè informandosi sulla situazione patrimoniale complessiva e sulla composizione del nucleo familiare), può risolvere un problema latente del cliente (che molto spesso lo ignora), tra l'altro ottimizzando la fiscalità per quanto consentito dalla legge.

L'ITALIA E' UN PARADISO FISCALE. NON CI CREDI? LEGGI QUI SOTTO...

In una famiglia con due genitori ed i figli in età adulta come eredi diretti, ad esempio, dovrebbe a mio giudizio essere valutata l'opportunità di procedere alla donazione della nuda proprietà di uno o più immobili nella disponibilità dei genitori. Le motivazioni a sostegno di questa scelta sono molteplici. Vediamone alcune.

Come si sa, attualmente l'Italia rappresenta un paradiso fiscale per quanto riguarda le imposte di successione: in Europa l'imposizione fiscale sul passaggio generazionale della ricchezza si attesta tra il 30 ed il 50% in media, mentre in Italia parliamo di percentuali comprese tra il 4 e l'8%: per quanto ancora potrà durare questa opportunità? Non molto, statene certi: già due volte, in Parlamento, è stata presentata una proposta di legge per modificare le imposte di successione.

Se non bastasse quanto scritto al punto precedente, in Italia vi è anche una franchigia estremamente generosa sulle imposte di successione. La franchigia rappresenta la cifra massima sulla quale un erede non è tenuto a pagare alcuna imposta. Oggi, ogni erede gode di una franchigia pari ad 1 milione di euro, mentre in Europa il valore medio è di circa 100.000 euro. Non serve dire che anche in questo caso prevedo che vi saranno presto delle modifiche in senso restrittivo.

Ulteriore aspetto da considerare è il fatto che tutte le donazioni (come le compravendite) vengono calcolate in base al valore catastale degli immobili. Ora, è cosa nota che tali valori, mai rivisti per decenni, sono molto bassi rispetto al reale valore commerciale delle abitazioni, e dunque agire adesso con operazioni di trasferimento immobiliare consente di beneficiare di un calcolo ulteriormente favorevole delle imposte da pagare. A costo di sembrare ripetitivo, ricordo che anche in questo ambito gli interventi di revisione sono dietro l'angolo, una proposta di riforma del catasto era già stata messa in calendario per il 2018, salvo poi essere rinviata di qualche tempo.

FACCIAMO DUE CONTI: MEGLIO GRATIS OGGI O A PAGAMENTO DOMANI?

Facciamo un esempio pratico per far comprendere i benefici. Un genitore di 65 anni che decidesse di donare al proprio unico figlio la nuda proprietà di un immobile del valore di 2 milioni di euro, vedrebbe applicati i seguenti calcoli:

Valore della nuda proprietà per proprietari con età compresa tra 64 e 66 anni: 50%. Il bene donato verrebbe dunque valutato 1 milione di euro.

Franchigia 1 milione di euro: su tale cifra non si paga nulla, pertanto in questo caso l'operazione avverrebbe senza pagare alcuna imposta di successione! Il figlio diverrebbe così proprietario di un immobile del valore di 2 milioni di euro, seppur abitato dai genitori. In Francia, per fare un confronto, la stessa operazione avrebbe comportato il pagamento di imposte per circa 400.000 euro!!!

Imposta di donazione per eredi diretti: 4%. Su eventuali valori superiori al milione di euro, il figlio avrebbe dovuto pagare il 4% di imposte.

Che ne dite, vale la pena valutare l'opportunità? Anche per immobili di valore inferiore non c'è tempo da perdere, con la revisione delle imposte di successione le franchigie potrebbero essere ridotte drasticamente e le percentuali di tassazione aumentate di molto, non aspettate di trovarvi in quella situazione per poi lamentarvi!

Come sempre, il mio consiglio è di parlare con il vostro consulente finanziario di queste cose (anche se, per la verità, avrebbe dovuto farlo lui per primo con voi!). E come sempre, se non avete una persona di riferimento per il vostro patrimonio, o se desiderate ascoltare un'opinione alternativa prima di decidere, sono volentieri a vostra disposizione!

Post date: 2017-10-02 17:07:10
Post date GMT: 2017-10-02 17:07:10
Post modified date: 2017-10-02 17:07:37
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